ThermaChain · 구조 설계
관리비 → 법인 → 자본조달까지. 한 군데는 그대로 가면 위험해서 대안을 함께 적었습니다.
먼저 읽어주세요
아래 법·제도 관련 내용은 공개된 규정과 정책 방향을 정리한 것이지 법률 자문이 아닙니다. 특히 4번(토큰)은 자본시장법 전문 로펌 검토 없이 단 한 걸음도 진행하면 안 됩니다. 법률 검토 필수 표시가 붙은 항목이 그것입니다.
성과공유(ESCO)에서 고정 관리비로 바꾸면 이 사업 최대의 분쟁 요인이 통째로 사라집니다.
기존 · 성과공유
"아낀 만큼 나눕니다"
매달 "얼마나 아꼈는지"를 증명해야 합니다.
그러려면 기준선(baseline)이 필요하고, 외기온·가동률 보정이 들어가고, 거기서 분쟁이 납니다. ESCO 계약 분쟁의 대부분이 이 지점입니다.
매출도 날씨에 따라 출렁입니다 → 금융기관이 싫어합니다.
제안 · 고정 관리비
"월 정액을 받습니다"
기준선 계산이 정산에서 빠집니다. 분쟁 요인 제거.
매출이 예측 가능한 구독형이 됩니다 → 프로젝트 파이낸싱·자산유동화가 훨씬 쉬워집니다.
영업도 단순해집니다. "월 얼마, 초기비용 0원"
대신 리스크가 우리에게 넘어옵니다
정액을 받으면 실제 절감이 관리비보다 적어도 고객은 그 돈을 냅니다. 고객 입장에서는 손해가 될 수 있고, 그러면 계약 해지와 평판 문제가 생깁니다.
그래서 성과보증을 붙이세요. 표준 구조는 이렇습니다:
이러면 고객은 무조건 이득이고, 우리는 계량을 정확히 할 동기가 유지됩니다. 계측 시스템은 정산이 아니라 보증 이행 검증용으로 계속 필요합니다 — 없애면 안 됩니다.
코드 관점에서는 ThermaSettlement의 savedValue 기반 분배가
정액 청구 + 연 1회 보증 정산으로 바뀝니다. 엣지 오라클과 물리 검증 레이어는 그대로 씁니다.
관리비가 법인으로 모이는 구조까지는 문제가 없습니다. 갈림길은 "그다음 자본을 어디서 구하느냐"입니다.
이걸 섞으면 사업 전체가 위법 소지에 노출됩니다. 실제로 여기서 무너진 프로젝트가 많습니다.
종류 1 · 이미 만들어져 있음
속성 토큰 (TCT)
"이 건물이 1 kWh를 아꼈다"는 사실의 증서.
수익에 대한 권리가 없습니다. 배당도, 지분도, 상환 약속도 없습니다.
용도: ESG 보고, 탄소 인벤토리, 감축 실적 증빙.
증권성 판단에서 상대적으로 안전한 영역입니다. 우리 컨트랙트의
ThermaCredit과 CarbonProof가 이것입니다.
종류 2 · 여기가 위험
수익권 토큰
"법인 관리비 수익의 일부를 받는다" / "설비 투자금을 상환받는다"
타인의 노력으로 수익을 기대하게 하는 구조 → 투자계약증권으로 판단될 가능성이 매우 높습니다.
이름을 유틸리티 토큰이라 붙여도 실질로 판단합니다.
거래소 상장 = 무인가 증권 발행·유통이 될 수 있습니다.
헷갈리면 이 질문 하나로 구분됩니다
"이 토큰을 사는 사람이 우리 회사가 돈을 잘 벌기를 기대하는가?"
기대한다 → 증권 쪽입니다. 기대하지 않고 단지 감축 실적을 증명하려고 보유한다 → 속성 토큰입니다.
한국에서 법인 수익에 연동된 토큰을 상장하는 것은 지금 그대로는 어렵습니다. 경로를 셋으로 나눠 보겠습니다.
| 경로 | 내용 | 평가 |
|---|---|---|
| ① 토큰 없이 간다 | 속성 토큰(TCT)만 유지하고, 설비 자본은 정책자금·ESCO 펀드·건설사 파트너십·리스로 조달. 블록체인은 계측 무결성과 감사 추적 용도로만 씀 | 가장 빠르고 안전. 지금 권장 |
| ② 토큰증권 (STO) | 수익 연동을 인정하고 자본시장법 틀 안에서 발행. 증권신고서 또는 소액공모, 인가받은 발행·유통 플랫폼 경유. 금융위가 2023년 토큰증권 가이드라인을 냈고 관련 법 개정이 진행 중최신 상황 확인 | 정식 경로. 비용·기간이 큼 |
| ③ 해외 재단 + 유틸리티 토큰 | 싱가포르·스위스 등에 재단을 세워 발행하는, 많은 프로젝트가 택한 우회로 | 국내 투자자 대상이면 우회 발행으로 볼 소지. 가장 위험 |
③번을 특히 조심하세요
"해외 재단이니까 국내법과 무관하다"는 논리는 국내 투자자를 대상으로 하는 순간 잘 통하지 않습니다. 실질이 국내 사업이고 국내에서 모집했다면 국내법이 따라옵니다.
그리고 이 구조는 환경부·산업부·대기업과의 협력에 치명적입니다. 공공기관과 대기업 법무팀은 규제 리스크가 있는 파트너와 계약하지 않습니다. 토큰을 서두르면 05번의 이해관계자 로드맵이 통째로 막힙니다. 이게 실질적으로 가장 큰 비용입니다.
권장 순서
①로 시작해서 파일럿과 매출을 만들고, 규모가 붙으면 ②를 검토하세요. 검증된 매출과 실측 데이터가 있으면 STO 심사도, 기관 투자도 훨씬 쉬워집니다. 반대로 실적 없이 토큰부터 하면 둘 다 못 합니다.
여기에 중요한 오해가 하나 있고, 동시에 진짜 쓸모 있는 지점도 하나 있습니다.
오해
"리스테이킹을 받아서
설비를 산다"
리스테이킹된 자산은 슬래싱 담보입니다. 예치자 것이고, 우리가 쓸 수 없습니다.
그 돈으로 열교환기를 살 수 없습니다.
리스테이킹은 보안을 사는 것이지 자금을 조달하는 게 아닙니다.
진짜 쓸모
오라클 탈중앙화
지금 우리 오라클은 키 하나입니다. 시스템 전체가 그 키 하나를 믿습니다.
여러 운영자가 각자 계량 데이터를 독립 검증하고 M-of-N 서명하게 하고, 거짓 서명이 드러나면 담보를 슬래싱합니다.
그래야 "우리 장부가 아니라 계량기를 감사하라"는 말이 실제로 강제됩니다.
다만 지금은 시기상조입니다
운영자에게 보상을 주려면 그만한 수익이 흘러야 합니다. 사이트당 연 275만원 기준으로 1,000곳이 되어야 연 27억입니다. 운영자 보상·감사·인프라 비용을 여기서 빼야 합니다.
지금 단계의 현실적인 대안:
rejected_readings 테이블이 이미 그 용도입니다)탈중앙 오라클은 사이트 1,000곳 이후의 과제로 로드맵에 넣되, 지금 발표에서는 "그 방향으로 간다"고만 말하는 게 정확합니다.
순서를 바꾸는 것을 권합니다. 그리고 환경부보다 산업부·에너지공단이 더 직접적인 주무부처입니다.
왜 이 순서인가
각 상대가 원하는 것이 다르고, 뒤쪽 상대는 앞쪽에서 나온 실적을 요구합니다. 포스코 법무팀은 파일럿 데이터 없는 제안을 검토하지 않고, 환경부 방법론 승인은 실측 데이터를 요구합니다. 건설사가 가장 빠른 문이고, 대기업이 가장 늦은 문입니다.
요청할 것: 온수 수요가 큰 건물 1곳. 설치 전 3개월 계측부터.
요청할 것: ESCO 등록 요건 확인, 자금 지원 사업 공고 일정.
요청할 것: 소규모 폐열회수 감축 방법론의 기존 사례와 신청 절차.
요청할 것: 그룹 보유 건물 중 온수 수요가 큰 곳 파일럿, 또는 MRV 레이어 PoC.
모든 단계에 공통으로 적용되는 원칙 하나
1~3단계에서는 토큰 이야기를 먼저 꺼내지 마세요. 정부기관과 대기업에게 "코인"은 규제 리스크 신호입니다. 먼저 말하면 검토조차 안 됩니다.
같은 내용을 이렇게 말하면 전부 통과합니다 — "조작할 수 없는 자동 계측·검증 시스템", "감사 가능한 감축 실적 기록". 실제로 우리가 만든 게 정확히 그것이기도 합니다.
| 순서 | 할 일 | 왜 |
|---|---|---|
| 1 | 온수 수요가 큰 건물 1곳 확보 건설사 또는 FM사 채널 | 모든 게 여기서 시작합니다 |
| 2 | 설치 전 3개월 계측 시작 | 기준선 없이는 성과보증도 방법론 승인도 불가 |
| 3 | 설비 견적 3곳 이상 | 800만원 가정이 틀리면 회수기간이 통째로 달라집니다 |
| 4 | ESCO 등록 요건 확인 에너지공단 | 토큰 없이 자본 병목을 푸는 길 |
| 5 | 자본시장법 로펌 상담토큰 진행 전 필수 | 구조를 잘못 잡으면 되돌릴 수 없습니다 |
1~4번은 토큰 없이도 전부 진행됩니다. 그리고 그 결과물이 나와야 5번의 선택지가 넓어집니다. 순서를 뒤집으면 아무것도 못 합니다.